CONSTRUIR SIN LICENCIA TE PUEDE SALIR CARO.

En nuestra localidad son numerosas las obras que se realizan sin licencia, más aún en el campo o en parcelaciones, que en muchos casos son también ilegales, irregulares o se realiza sobrepasando los límites de la licencia solicitada.

Para poder determinar las posibles consecuencias derivadas de un expediente sancionador incoado por el Ayuntamiento correspondiente, que es quien tiene atribuidas las competencias en esta materia, hay que tener en consideración fundamentalmente dos Disposiciones Normativas, el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA), aprobado por Decreto 60/2010 y la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

Lo primero que habría que determinar, para saber el alcance de la infracción es si la obra realizada sin licencia o sobrepasando los límites de ésta, es legalizable o no lo es, ya que esta legalización posterior, supondría poder reducir la sanción en un 75% conforme al artículo 79 del Reglamento de Disciplina Urbanística, así como no tener que demoler lo edificado.

Para saber si la obra podría ser legalizable, lo primero es conocer si se ha realizado en un suelo urbano, dentro de éste, consolidado o no consolidado. Suelo no urbanizable, del que existen subtipos como suelo no urbanizable de especial protección por legislación específica, suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, y suelo no urbanizable de carácter natural o rural. Por su parte, el suelo urbanizable se clasifica en suelo urbanizable ordenado, suelo urbanizable sectorizado y suelo urbanizable no sectorizado, denominaciones que han ido modificándose con las distintas actualizaciones operadas por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Esta clasificación, así como otros factores, como saber si se ha consumido la edificabilidad del suelo, si se han sobrepasado las alturas, etc., determinarán las consecuencias jurídicas de lo realizado.

Una figura jurídica importante a tener en consideración es la PRESCRIPCIÓN. Esto supone la imposibilidad del inicio de actuaciones por parte de la Administración como consecuencia del tiempo transcurrido. Así, el transcurso del tiempo sin que la Administración haya incoado o iniciado un expediente sancionador determina la imposibilidad de su inicio en función de que la infracción sea leve, grave o muy grave. Estos plazo de prescripción son de un año para las infracciones leves y de cuatro las infracciones graves y muy graves.

Con independencia de la regulación de la Ley en materia sancionadora, debemos hablar de otro concepto aún más importante, cual es el RESTABLECIMIENTO DEL ORDEN JURÍDICO PERTURBADO, lo que en términos coloquiales entendemos como “tener que derribar lo edificado ilegalmente”, en cuyo caso el plazo de prescripción es de seis años, salvo los casos especiales previstos en el artículo 185 de la LOUA.

En ambos casos, tanto para el procedimiento sancionador como el del restablecimiento del orden jurídico perturbado, hay que señalar que es el administrado quien tienen que demostrar el día en que cometió la infracción. Igualmente, cuando terminó la obra, momento que determina el inicio del cómputo del plazo del que goza la Administración para poder actuar.

De otra parte, también resulta digno de mención la denominada OBSTRUCCIÓN A LA LABOR INSPECTORA, que está regulada como una infracción grave y es sancionable con una multa de 3000 a 5.999€, por lo que es aconsejable permitir la entrada de los Inspectores para evitar esta sanción.

Muy importante cuando el INSPECTOR ordena la paralización de la obra es el acatamiento de esta orden, ya que su incumplimiento diluye cualquier atisbo de presunción de buena fe, excluyendo ab initio la aplicación de las atenuantes previstas en la Ley, agravando de forma muy importante la situación del presunto infractor.

Para el caso de que los Instructores incoen expediente sancionador y determinen que la obra es INCOMPATIBLE CON LA NORMATIVA URBANÍSTICA, es decir, que NO es legalizable, con el texto de la Ley en la mano, no queda otra solución que demoler lo ilegalmente edificado. Sin embargo, con la interposición de los oportunos recursos administrativos, puede alargarse el procedimiento, conseguir una resolución que reconozca la caducidad del procedimiento, o detectar algún fallo que pudiera determinar la nulidad del procedimiento por algún motivo de fondo o de forma, que lleve a no tener que demoler lo edificado.

Desde BENITEZ Y DE LA TORRE ABOGADOS podemos formalizar los trámites necesarios para la defensa de sus intereses.