Los arrendamientos urbanos en la actualidad se regulan por la Ley 29/1994 con las modificaciones introducidas por la Lay 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
Esta última reforma ha tratado de dar una mayor flexibilidad, como su nombre indica a los arrendamientos. Así, en este sentido, podemos señalar las siguientes características de la novedad legislativa:
1º) La duración máxima a la que tiene derecho el arrendatario es de 3 años, en lugar de los anteriores 5.
2º) Si el arrendador necesita la vivienda en determinadas circunstancias, puede reclamar su posesión y el arrendatario está obligado a entregársela en el plazo de dos meses, siempre que el contrato cuente con una antigüedad superior a un año.
3º) Introduce la posibilidad de que el arrendatario deje el inmueble en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y también se establece la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización (EN EL CONTRATO) para el caso de desistimiento.
4º) Si el arrendatario no tiene inscrito su contrato en el Registro de la Propiedad, el arrendador podrá vender la vivienda y el nuevo comprador exigir al arrendatario que la abandone. Lo que no recoge el artículo es el momento en que se puede exigir el desalojo al inquilino, si bien es frecuente aplicar por analogía el artículo 14.2 LAU, por el que se otorga tres meses al inquilino para su abandono. Esta nueva normativa, sin duda alguna tendrá que ser objeto de desarrollo en su interpretación por nuestros Tribunales.
5º) El arrendador puede elevar la renta por mejoras que se hayan realizado en la vivienda, después de los tres primeros años de vigencia del contrato.
De otra parte, y teniendo en consideración que en el mundo del Derecho una palabra hace inclinar la balanza en un sentido u otro, cabe destacar que está prohibido pedir más de la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en concepto de FIANZA, pero se puede pedir cualquier otra cantidad en concepto de GARANTÍA COMPLEMENTARIA, al igual que no se puede pedir más de una mensualidad de renta por adelantado.
Ya en materia procesal, cabe destacar las modificaciones introducidas en la Ley relativas a la posibilidad de negociación de las partes para alcanzar una condonación (perdonar) total o parcial la deuda del arrendatario condicionada a que se vaya del inmueble cuya renta no paga, siempre que lo haga de forma casi inmediata, aunque no inferior a 15 días.
En relación al llamado “DESAHUCIO EXPRESS” y como recientemente recitó nuestro cantautor RAPHAEL en la Maestranza de Sevilla “DIGAN LO QUE DIGAN…” después viene la verdad de las cosas, y por muy “express” que quieran denominar al procedimiento, hay que tener en cuenta que la rapidez de los mismos variará en función del Juzgado.
LAS GRANDES DESCONOCIDAS: EL IMPUESTO, EL DEPÓSITO EN LA JUNTA Y EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
El arrendamiento constituye un hecho imponible sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas regulados por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por ello, la parte ARRENDATARIA tiene la obligación de presentar la autoliquidación del referido impuesto, y satisfacer la cantidad resultante. La misma Ley establece la responsabilidad subsidiaria que le corresponde al ARRENDADOR por el pago de dicho impuesto si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario justificación de su pago.
También es obligatorio ingresar el importe de la fianza percibida en una cuenta habilitada al efecto de la Junta de Andalucía en el plazo de un mes desde la celebración del contrato, en virtud del Ley 8/1997 por la que se aprueban medidas en materia tributaria, presupuestaria, de empresas de la junta de Andalucía y otras entidades, de recaudación, de contratación, de función pública y de fianzas de arrendamientos y suministros en el organismo competente.
Igualmente, el Real Decreto 235/2013, establece la obligatoriedad de obtención del certificado de la eficiencia energética de un edificio a partir del día 1 de junio de 2013, ya sea para su arrendamiento o venta.