USO Y DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. ESPECIAL REFERENCIA INMUEBLES

En esta ocasión nos centramos en los numerosos conflictos entre los copropietarios de un mismo inmueble, concretamente en los que por su naturaleza son indivisibles.

Esta situación de copropiedad puede provenir de una herencia, matrimonio, compra, etc.

Por ejemplo, nos encontramos con situaciones de hecho en la que uno de los herederos se queda viviendo en la que constituía la residencia de los padres antes del fallecimiento de éstos.

Esta situación puede venir motivada, bien por tratarse del descendiente que ha venido cuidando a los ascendientes, bien porque sea el más necesitado de una vivienda u otras circunstancias.

Ante esta situación, así como en otras en las que existen varios propietarios de un mismo inmueble, nuestros clientes nos plantean dos cuestiones jurídicas, a saber:

1º) ¿Tiene que indemnizar el ocupante del inmueble al resto de los herederos por esta ocupación exclusiva?

2º) ¿Podemos solicitar que el inmueble se venda y nos repartamos el dinero obtenido con la venta?

Nuestros Tribunales tienen una Doctrina bastante clara y consolidada para ambas cuestiones, así:

Como respuesta a la primera cuestión, podemos afirmar que la respuesta es afirmativa, si bien requiere de matizaciones, como casi todo en Derecho. De esta forma, la Jurisprudencia determina que el resto de los copropietarios, que por decisión unilateral de un heredero, se ven privados del uso de una cosa común a la que tenían derecho, pueden reclamar una indemnización por no haber podido utilizar ésta, como un uso al que tenían derecho.  Dicha indemnización se justifica por los daños y perjuicios sufridos o por la acción por enriquecimiento injusto y será proporcional al número de herederos que se haya visto ilícitamente privados de su derecho de uso.

En este mismo sentido nuestro Tribunal Supremo ha establecido que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en una comunidad hereditaria, excluyendo el goce o uso de los demás, es ilegítimo (STS de 7 de mayo de 2007).

Otro matiz importante es que, para poder solicitar esa indemnización, es imprescindible haber requerido fehacientemente (mediante burofax o acta notarial) al que está disfrutando de la cosa de forma exclusiva y excluyente, para que permita el uso por los demás copropietarios.  Los Tribunales, acertadamente y de conformidad con los usos y costumbres, entienden que mientras no exista este requerimiento, se entiende que el uso en exclusiva es “tolerado” o “permitido” por los demás copropietarios y, por ende, no cabrá indemnización alguna, ya que no se trata de un abuso de derecho, sino de un acto de mera liberalidad del resto de copropietarios.

En relación a la segunda cuestión, nuestro Ordenamiento Jurídico es contrario a que nadie sea obligado a permanecer en la titularidad indivisa de una propiedad y, por ello, articula los mecanismos jurídicos necesarios para que en cualquier momento, cualquiera de los copropietarios pueda solicitar la extinción de la copropiedad.

Así el referido mecanismo se articula en los artículos 400 y siguientes del Código Civil  a través de la denominada acción de división de la cosa común.

Llegados a este extremo, tenemos que volver a los matices, dependerá si el objeto de la división admite o no la división en varias partes. Como podemos imaginar un piso no admite divisiones, pero si se trata de una finca de 1000 hectáreas y hay 4 copropietarios, salvo excepciones, se podrán hacer 4 lotes y adjudicar éstos a los mismos, ya sea por sorteo, acuerdo entre ellos, etc.

Nuestro Código Civil, recordemos de 1.889, también prevé el supuesto de que el bien no resulte divisible y prevé un sistema especial de subasta con admisión de licitadores extraños y sin límite mínimo, para evitar que una resolución judicial pudiere quedar sin efecto, de forma que el resultado de esta subasta se repartirá entre los copropietarios y nadie podrá quejarse de una mayor claridad y transparencia en el procedimiento.

Debido a la diversidad de situaciones y la complejidad del asunto para tan reducido artículo podemos asesorarle personalmente en nuestro despacho.